Zona Lahan dan Struktur Ruang

ZONA LAHAN DAN STRUKTUR RUANG KOTA

Ruang kota merupakan tempat intensif antara kegiatan ekonomi dan sosial, sehingga transaksi akan terjadi maksimal bila dilakukan di kota. Secara internal, lokasi sangat menentukan keberadaan kegiatan dan interaksinya yaitu bagaimana pola kegiatan dan memilih lokasinya di dalam kota dan bagaimana hasil pemilihan lokasi menentukan struktur ruang kota.

Model-model struktur perkotaan antara lain :

1.      Model Pemusatan Burgess

Menurut Burgess dalam Hadi Sabari Yunus (2004:5), teori memusat atau konsentris yang menyatakan bahwa daerah perkotaan dapat dibagi dalam enam zona.

2.      Zona pusat daerah kegiatan (Central Business District), merupakan pusat pertokoan besar, gedung perkantoran yang bertingkat, bank, museum, hotel restoran dan sebagainya.

3.      Zona peralihan, merupakan daerah kegiatan yang tidak stabil.

4.      Zona permukiman kelas proletar, perumahannya sedikit lebih baik karena dihuni oleh para pekerja yang berpenghasilan kecil atau buruh dan karyawan kelas bawah.

5.      Zona permukiman kelas menengah (residential zone), merupakan kompleks perumahan para karyawan kelas menengah yang memiliki keahlian tertentu.

6.      Wilayah tempat tinggal masyarakat berpenghasilan tinggi.

7.      Zona penglaju (commuters), merupakan daerah yang yang memasuki daerah belakang (hinterland) atau merupakan batas desa-kota.

Menurut Von Thunen guna lahan kota dipengaruhi oleh biaya produksi, biaya transportasi dan daya tahan hasil komoditi. Sehingga berpengaruh terhadap munculnya pasar lahan yang kompetitif. Pada model Von Thunen hubungan antara transportasi dan lokasi aktivitas terletak pada biaya transportasi dan biaya sewa lahan. Guna lahan akan menentukan nilai lahan, melalui kompetisi antara pemakai lahan. Karenanya nilai lahan akan mendistribusikan guna lahan menurut kemampuan untuk membayar sewa lahan, sehingga akan menimbulkan pasar lahan yang kompetitif. Faktor lain yang menentukan tinggi rendahnya nilai lahan adalah jarak terhadap pusat kota. Melalui adanya nilai lahan maka terbentuk zona-zona pemakaian lahan seperti lahan untuk kegiatan industri, kegiatan komersil, kegiatan industri, serta lahan untuk kegiatan pemerintahan. Selain memiliki pengaruh terhadap zona lahan, teori Von Thunen juga berpengaruh terhadap struktur keruangan kota. Perkembangan kota yang didasarkan terhadap penggunaan lahan kota memunculkan elemen-elemen baru dalam struktur keruangan kota. Salah satu contohnya adalah struktur kota di Indonesia, terdapat elemen-elemen baru dari struktur keruangan yang muncul seperti zona pelabuhan, kawasan pemerintahan, kawasan perdagangan dan lain sebagainya. Munculnya elemen-elemen baru tersebut terjadi tidak lepas dari pengaruh sejarah kota atau negara tersebut.

Aglomerasi sebagai bentuk implikasi Teori Von Thunen pada struktur ruang kota yaitu penggunaan tanah di perkotaan tidak lagi berbentuk cincin tetapi tetap terlihat adanya kecenderungan pengelompokan untuk penggunaan yang sama berupa kantong-kantong, di samping adanya penggunaan berupa campuran-campuran antara berbagai kegiatan.

Jadi, melalui adanya perbedaan antara zona lahan dan struktur ruang kota mengindikasikan bahwa kegiatan tertentu hanya mampu membayar pada tingkat tertentu, harga tersebut pada dasarnya adalah sewa terhadap aksesibilitas atau jaringan transportasi yang dipengaruhi oleh letak lokasinya terhadap pusat kota. Selain faktor tersebut gaya hidup dan perilaku juga mempengaruhi tingkat harga tersebut.